Kurzfristige oder eine langfristige Hypothek?

Für die letzten gut 30 Jahre war die Antwort auf diese Frage klar: Kurzfristige Hypotheken waren aufgrund der sinkenden Zinsen besser als langfristige Festhypotheken. Auf eine Festhypothek zu vermeintlich tiefen Zinsen folgten immer neue Zinssenkungen bis unter die Nullgrenze. Die Nullgrenze bildete dann so etwas wie den Boden, da die Banken keine Minuszinshypotheken vergeben, sondern ihre Marge auf den Mindestzinssatz von Null schlagen, selbst wenn der Leitzins im Minusbereich liegt. Diese Situation hat sich im Jahr 2022 deutlich geändert. Die Zinsen sind gestiegen. Die untenstehende Grafik zeigt die Entwicklung der zehnjährigen Festhypothek über die letzten drei Jahre:

Quelle: https://moneypark.ch/zinsen/zinsentwicklung, 10. Juli 2022

Die zehnjährige Festhypothek kostet gegenwärtig durchschnittlich gegen 3%. Die kurzfristige SARON-Hypothek hat sich trotz des Zinsanhebung der Schweizerischen Nationalbank vom 16. Juni 2022 von -0.75% auf -0.25% nicht verteuert. Sie kostet im Durchschnitt 0.9%. Nach wie vor lassen sich im Einzelfall günstigere Konditionen aushandeln als die angegebenen Durchschnittssätze. Trotzdem stellt sich die Frage, wie man beim Neuabschluss oder der Erneuerung einer Hypothek vorgehen soll: Soll man die kurzfristige SARON-Hypothek wählen mit dem Risiko, dass die Zinsen weiter steigen und sich die Hypothek verteuert, oder soll man die langjährige Festhypothek wählen, damit man weiss, was man hat oder bezahlt und gegen weitere Zinserhöhungen abgesichert ist.

Für die Beantwortung dieser Frage spielen im Wesentlichen zwei Aspekte eine Rolle: Der erste Aspekt sind die Zinserwartungen. Wenn man mit weiterhin steigenden Zinsen rechnet, ist die Festhypothek die bessere Wahl. Das gilt allerdings nur dann, wenn die Zinsen weiter deutlich steigen. Im gegenwärtigen Umfeld müsste die Erwartung sein, dass die kurzfristigen Zinsen deutlich über die 3% der langfristigen Festhypothek steigen. Denn solange das nicht der Fall ist, die die kurzfristige SARON-Hypothek billiger.

Der zweite Aspekt ist die Planungssicherheit. Wer genau wissen will, wieviel er in den nächsten zehn Jahren für die Hypothek bezahlen muss und nicht mit der Unsicherheit von steigenden Zinsen leben möchte, der entscheidet sich für eine langfristige Festhypothek. Immerhin ist zu bemerken, dass man das Risiko von steigenden Zinsen auch anders lösen kann als durch den Abschluss einer Festhypothek. Wer in der Lage ist, eine Hypothek teilweise zu amortisieren, kann auf eine starke Zinserhöhung mit der Amortisation der Hypothek reagieren und so die Belastung durch Hypothekarzinsen auf demselben absoluten Schweizer-Franken-Niveau erhalten. Es ist in diesem Zusammenhang auf die Möglichkeit hinzuweisen, dass für selbstbewohnte Liegenschaften 3-A-Säulenguthaben oder Pensionskassenguthaben für die Hypothekenamortisation vorzeitig bezogen werden können. Der Vorbezug der 3-A-Säule ist ein ideales Instrument für die Hypothekenamortisation. Der Vorbezug der Pensionskasse muss gut überprüft werden, da er zu einer Schmälerung der Versicherungsleistungen im Pensionierungsalter führt.

Während der Sicherheitsaspekt stark vom persönlichen Umfeld abhängt, kann man für die Zinserwartungen die Markteilnehmer befragen. Es gibt einen Markt, an dem in Zukunft erwartete, Zinssätze gehandelt werden. Es handelt sich um den Zinssatz-Swap-Markt. Aus den gehandelten Zinssätzen ist ersichtlich, von welchem Zinsniveau die Marktteilnehmer in Zukunft ausgehen. Die nachstehende Grafik zeigt die Zinssätze wie sie anfangs 2021, per Ende 2021, am 16. Juni 2022 als die Schweizerische Nationalbank die Zinsen erhöhte und am 10 Juli 2022 gehandelt haben.

Bei diesen gehandelten Zinssätzen handelt es sich nicht um Hypothekarszinssätze, sondern um Basiszinssätze, zu denen die Margen der Banken noch hinzugeschlagen werden müssen, um auf Markthypothekarsätze zu kommen. So ist beispielsweise zum abgebildeten 10-jährigen Zinssatz noch die Bankmarge von 1% bis 1.5% hinzuschlagen, um die Kundenzinssatz zu gelangen.

Zwei Beobachtungen fallen auf: Zum einen sind die Zinssätze seit dem Entscheid der Schweizerischen Nationalbank am 16. Juni 2022 gefallen und nicht gestiegen (die gelbe Säule ist in allen Fällen tiefer als die rostrote). Der Entscheid der Schweizerischen Nationalbank hat somit nicht zu einem weiteren Zinsanstieg geführt, sondern zu einem Anstieg der Schweizer Frankens gegenüber anderen Auslandwährungen. Die zweite Beobachtung betrifft die sehr langfristigen Zinsen. Die 30-jährigen Zinssätze sind tiefer als die 15-jährigen und die 20-jährigen. Dies ist auch aus der blauen Trendlinie ersichtlich. Wenn die langfristigen Zinssätze tiefer sind als die mittel- oder kurzfristigen spricht man von einer inversen Zinskurve. Die Erwartungen der Marktteilnehmer gehen also dahin, dass die Zinsen nicht einfach weiter steigen, sondern in Zukunft sinken werden. Eine solche Erwartung haben Marktteilnehmer vor allem dann, wenn sie eine Rezession fürchten. In einer Rezession müssten die Zinsen zur Stimulation der Wirtschaft wieder gesenkt werden.

Was ist das Fazit mit Bezug auf die Hypotheken? Wir gehen aufgrund der inversen Zinskurve nicht von stark steigenden Zinsen aus. Auf diesem Hintergrund würden wir zu kurzfristigen Hypotheken raten. Den Sicherheitsaspekt würden wir primär durch einen Amortisationsplan zu lösen versuchen. Ist ein solcher nicht realistisch und besteht ein hohes Bedürfnis nach Planungssicherheit, raten wir zu einer Aufteilung der Hypothek in eine kurzfristige und in eine langfristige. Bei der langfristigen Hypothek ist zu prüfen, ob eine sehr lange Laufdauer möglich ist, damit man unter Umständen sogar von der inversen Zinskurve profitieren kann.

Bild: Unsplash. Fotografin: Becca Tapert.