Die Tragbarkeit einer Hypothek ist für die Bank eines der wichtigsten Kriterien bei der Kreditvergabe. Unter der Tragbarkeit versteht man den gesamten Betrag, den der Kreditnehmer regelmässig zahlt im Verhältnis zum Bruttoeinkommen des Haushaltes. Hierzu stellen die Banken Regeln auf:
- Der Gesamtbetrag, bestehend aus Hypothekarzinsen, Amortisationen und Nebenkosten, darf nicht mehr als 33% des Einkommens ausmachen. Für die Neben- und Unterhaltskosten geht man von 1% des Verkehrswertes einer Liegenschaft aus.
- Hat man eine zweite Hypothek, also eine Belehnung zwischen 65% und 80% des Objektwertes, so ist die Amortisation dieser zweiten Hypothek innerhalb von 15 Jahren, spätestens aber bis zur Pensionierung verpflichtend.
- Auch in einem noch günstigen Zinsumfeld rechnen die Banken mit einem kalkulatorischen Zins von 5% um die Tragbarkeit zu beurteilen.
Gerade im Hinblick auf die Pensionierung ist es empfehlenswert sich über die Tragbarkeit Gedanken zu machen, weil die Banken zu diesem Zeitpunkt erneut überprüfen können, ob man sich die Hypothek mit einem niedrigeren Einkommen nach der Pensionierung nach wie vor leisten kann. Um keine böse Überraschung zu erleben, lohnt es sich, rechtzeitig teilweise Rückzahlungen und grössere Renovationen einzuplanen. Das nachfolgende Beispiel verdeutlicht eine Tragbarkeitsplanung:
Fixkosten Wohneigentum
Einfamilienhaus, Verkehrswert CHF 800’000, Hypothek CHF 500’000,
Kalkulatorischer Hypothekarzins 5%, Nebenkosten 1%
Quelle: Vermögenszentrum
Herr und Frau Muster machen sich Gedanken um die in den nächsten Jahren anstehende Pensionierung. Zurzeit haben sie gemeinsam ein Bruttoeinkommen von CHF 120'000 und eine Liegenschaft, die bei einem Verkehrswert von 800'000 mit einer Hypothek von CHF 500'000 belehnt ist. Die Tragbarkeit liegt bei 27,5% und ist somit gegeben.
Nach der Pensionierung wird das Einkommen der Familie auf CHF 88’000 sinken. Wie sieht es dann aus? Müssen Musters Vorkehrungen treffen?
Die Antwort ist ein klares Ja. Da die Gesamtkosten für die Liegenschaft bei über 37% des Einkommens liegen, müssen sie ihre Kosten auf CHF 29’250 senken. Da weiterhin mit Nebenkosten von CHF 8'000 im Jahr gerechnet werden muss, bedeutet das eine maximal mögliche Hypothekarzinsbelastung von CHF 21’250 und somit eine Hypothek von höchstens CHF 425’000. Es empfiehlt sich für das Ehepaar Muster, CHF 75'000 ihres Kredites bis zur Pensionierung zurückzuzahlen.
Gerne stehen wir Ihnen für Pensionierungsplanungen und für Tragbarkeitsberechnungen zur Verfügung.
