Aufhebung des Eigenmietwerts – welche Konsequenzen bringt das Abstimmungsergebnis mit sich?

Nach mehreren Anläufen hat das Stimmvolk am 28. September an der Urne entschieden, den Eigenmietwert abzuschaffen.

Der Eigenmietwert ist eine Besonderheit der Schweiz: Liegenschaftsbesitzer müssen ein fiktives Einkommen versteuern, wenn sie Ihr Eigenheim selbst bewohnen oder den Ferienwohnsitz selbst nutzen. Damit sollten Wohneigentümer den Mietern steuerlich gleichgestellt werden, die ihre Miete nicht von der Steuer abziehen können.

Wenn die neue Regelung voraussichtlich für das Steuerjahr 2028 in Kraft tritt, wird sich für Liegenschaftseigentümer einiges ändern:

• Der Eigenmietwert ist nicht mehr als Einkommen zu versteuern. Mietzinse für vermietete Liegenschaften müssen weiterhin versteuert werden, da es sich hier um ein effektives Einkommen handelt und nicht um ein fiktives.
• Entsprechend kann der werterhaltende Unterhalt für selbstbewohnte Eigenheime und Zweitwohnungen nicht mehr vom steuerbaren Einkommen in Abzug gebracht werden. Bei vermieteten Liegenschaften darf der Unterhalt hingegen nach wie vor voll abgezogen werden.
• Bei den Schuldzinsen wird neu die quotal-restriktive Methode zur Anwendung kommen:
  • Nur Schuldzinsen, die auf vermietete oder verpachtete Vermögenswerte entfallen, sind weiterhin abziehbar.
  • Die Höhe des Abzugs richtet sich nach dem Anteil dieser nicht selbstgenutzten Liegenschaften am Vermögen, daher quotal. Wenn also 30% des Vermögens aus vermieteten Immobilien besteht, dürfen auch nur 30% der Schuldzinsen abgezogen werden.
  • Die proportionale Schuldenzinsenverlegung kann bei Eigentümern von vermieteten Liegenschaften dazu führen, dass sie nicht mehr alle Schuldzinsen abziehen können, auch wenn die Schuld auf der vermieteten Liegenschaft lastet.

Ein Beispiel:

• Selbstbewohnte Liegenschaft 1'000’000
• Vermietete Liegenschaft: 1'000’000
• Wertschriften: 1'000’000
• Hypothek vermietete Liegenschaft: 500'000, Zins 10’000
• Wertschriftenkredit: 500'000, Zins 10’000
• Quote abzugsfähige Schuldzinsen = 1'000'000 (vermiete Liegenschaft) geteilt durch 3'000’0000 (Gesamtvermögen) = 33%, von den CHF 20'000 Schuldzinsen können noch 6'670 abgezogen werden.

Die Steuer auf Zweitliegenschaften soll zur Entlastung der (Berg-)Kantone eingeführt werden, die durch den Wegfall des Eigenmietwertes eine wichtige Einnahmequelle verlieren würden. Wie hoch diese Objektsteuer ausfallen wird, ist noch nicht bestimmt.

Eine pauschale Empfehlung zur Amortisation der Hypothekarschuld ist nicht sinnvoll, weil Faktoren wie Kapitalbindung oder die erschwerte Aufnahme von Hypotheken nach der Pensionierung ebenso eine Rolle spielen können. Darum lohnt es sich, den Einzelfall zu analysieren.

Es wird interessant sein zu beobachten, wie sich diese Massnahme auf die breite Gesellschaft und den Markt langfristig auswirken wird.

^{Bildquelle:  Titelbild: KI-Generiertes Bild über Copilot Microsoft}