Der Bundesrat hat die Reform der Wohneigentumsbesteuerung, mit der auch der Eigenmietwert abgeschafft wird, auf den 1. Januar 2029 in Kraft gesetzt. Damit bleiben noch knapp drei Jahre unter dem alten Steuerregime der Eigenmietwertbesteuerung.
Mit dem Wegfall der Eigenmietwertbesteuerung fällt die steuerliche Abzugsfähigkeit von Unterhaltskosten auf selbstgenutzten Liegenschaften weg. Dazu gehörten auch Einlagen in den Erneuerungsfonds einer Stockwerkeigentümergesellschaft, die nicht mehr abzugsfähig sein werden. Auf kantonaler Ebene ist noch offen, ob Investitionen für das Energiesparen oder den Umweltschutz sowie Kosten der Denkmalpflege weiterhin abgezogen werden können. Auf Bundesebene sind diese Fragen bereits geklärt. Abzugsfähig bleiben nur die Denkmalpflegekosten, alle übrigen Unterhaltskosten sind nicht mehr abzugsfähig. Der Schuldzinsenabzug wird ebenfalls neu geregelt. Abzugsberechtigt sind Schuldzinsen nur noch im Verhältnis des Wertes der vermieteten oder verpachteten Vermögenswerte zum Gesamtvermögen eines Steuerpflichtigen. Sind keine vermieteten oder verpachteten Vermögenswerte vorhanden, entfällt der Schuldzinsenabzug vollständig.
Mit Blick auf diesen Systemwechsel per 1. Januar 2029 stellt sich die Frage, was in den verbleibenden knapp zweieinhalb Jahren noch zu tun ist und was nicht.
Unterhaltsarbeiten für selbstgenutzte Liegenschaften sind, wenn möglich, noch vor dem 1. Januar 2029 abzuschliessen. Massgebend ist in vielen Kantonen (so auch im Kanton Bern) das Rechnungsdatum der Unterhaltsarbeiten. Damit eine Unterhaltsrechnung für selbstgenutzte Liegenschaften steuerlich abzugsfähig ist, muss sie vor dem 1. Januar 2029 datiert sein. Arbeiten der Denkmalpflege sowie der Unterhalt von vermieteten oder verpachteten Liegenschaften kann dagegen aufgeschoben werden und auch nach dem 1. Januar 2029 vorgenommen werden.
Einzahlungen in den Erneuerungsfonds von Stockwerkeigentümergemeinschaften gelten als Unterhalt und sind ab dem 1. Januar 2029 nicht mehr abzugsfähig. Eine Stockwerkeigentümergemeinschaft könnte nun beschliessen, den Erneuerungsfonds noch vor dem 1. Januar 2029 kräftig aufzustocken und so eine Reserve für die steuerlich dürren Jahre zu schaffen. Die Steuerverwaltung überprüft solche Einzahlungen in den Erneuerungsfonds und lässt sie nur zu, wenn sie tatsächlich erfolgt sind, reglementarisch in der geleisteten Höhe vorgesehen sind und ausschliesslich der Deckung von Reparatur- und Instandhaltungskosten der Gemeinschaftsanlagen dienen. Zudem dürfen die Einzahlungen nicht zu stark von den Vorjahren abweichen oder müssen nachweislich der Finanzierung eines konkreten Projektes für Reparatur- und Instandhaltungskosten der Gemeinschaftsanlagen dienen. Dazu sind Kostenvoranschläge, Projektplanung etc. vorzulegen. Es gibt keine genauen Richtwerte, wann eine Abweichung im Vergleich zum Vorjahr zu hoch ist. Der Kanton Thurgau hat in seinem Steuerpraxishandbuch Praxis-Richtwerte definiert, die teilweise von anderen Kantonen hinzugezogen werden. Danach werden jährliche Einlagen in den Erneuerungsfonds auf maximal 1% des Gebäudeversicherungswertes begrenzt. Der gesamte Erneuerungsfonds sollte 10% des Gebäudeversicherungswertes nicht überschreiten. Diese Grössenordnungen können als Orientierungshilfe dienen.
Eine weitere Konsequenz aus der Abschaffung der Eigenmietwertbesteuerung könnte sein, die Hypotheken zu amortisieren, weil die Schuldzinsen nicht mehr abzugsfähig sind. Eine Amortisation ist sicher dann zu prüfen, wenn keine vermieteten oder verpachteten Vermögen vorhanden sind. Dann entfällt der Schuldzinsenabzug vollständig. Wenn umgekehrt das Vermögen weit überwiegend aus vermieteten oder verpachteten Vermögenswerten besteht, bleibt der Schuldzinsenabzug weitgehend erhalten. Aus der Amortisation ist nicht viel gewonnen.
Unabhängig davon machen Amortisationen dann Sinn, wenn das Vermögen, das der Amortisation dient auf einem nicht verzinsten Konto liegt und nicht angelegt wird. Es fehlen die Erträge, die den Schuldzins kompensieren könnten. Sind genügend Barreserven vorhanden, um zukünftige Verpflichtungen zu decken, ist einen Amortisation ins Auge zu fassen.
Umgekehrt kann von Amortisation abgesehen werden, wenn das Vermögen angelegt ist und eine Rendite erzielt, die höher ist als die Schuldzinsen. In solchen Fällen verringert die Amortisation der Hypothek das verfügbare Einkommen. Der Verkauf von ertragsbringenden Vermögensanlagen zum Zwecke der Hypothekenrückführung reduziert das verfügbare Einkommen. Die Einkommensreduktion ist grösser als die Entlastung durch den Wegfall der Schuldzinsen und der Reduktion der Steuern. Pensionierte sollten zudem beachten, dass Banken bei der Hypothekenvergabe an ältere Personen zurückhaltend sind. Es geschieht nicht selten, dass älteren Personen die Wiederaufstockung einer amortisierten Hypothek verwehrt wird. Es ist deshalb gut zu prüfen, ob genügende Liquiditätspolster vorhanden sind, bevor man zur steuerlich motivierten Amortisation der Hypothek schreitet.