Die Zinsen am Steigen. Das gilt auch für die Schweiz. Die Marktzinsen sind in den letzten Jahren deutlich gestiegen und haben das Negativterritorium verlassen. Während bei Obligationen steigende Zinsen direkt auf die Kurse drücken und der Inflationsschutz schwach ist, können Immobilienanlagen besser mit steigenden Zinsen umgehen. Zwar steigen bei Immobilienanlagen die Finanzierungskosten, jedoch können auf der Ertragsseite steigende Zinsen abgefedert werden. Dasselbe gilt für die Bewertung von Immobilienanlagen. Langfristige, indexierte Mietverhältnisse und Bewertungen ohne Aufpreise (Bewertungen zum net asset value ohne agios) lassen Bewertungskorrekturen als weniger wahrscheinlich erscheinen. Worauf beruht die Verlässlichkeit der Erträge und Bewertungen über wechselnde Marktbedingungen hinweg?
Ein Bedarf, der über Zinszyklen hinausgeht
Der Bedarf an Betreuung, Pflege und sozialer Teilhabe entsteht nicht aus einem günstigen Zinsumfeld. Damit daraus langfristig tragfähige Mietverhältnisse werden, braucht es geeignete Räume, verlässliche Institutionen und eine nachhaltige Finanzierung. Hier setzt das Modell der Impact Immobilien AG an: Sie entwickelt, erwirbt und hält Immobilien für soziale und öffentliche Institutionen in der Schweiz.
Die langfristige Perspektive ist dabei wesentlich. So erwartet zum Beispiel das schweizerische Gesundheitsobservatorium für die Alters- und Langzeitpflege bis 2040 einen deutlich steigenden Bedarf. Dieser schafft jedoch nicht automatisch geeignete Räume. Dafür sind Investitionen und Partner erforderlich, die Immobilienkompetenz mit einem Verständnis für den Betrieb der Institutionen verbinden.
Langfristige Mietverhältnisse als Ertragsbasis
Impact setzt auf Generalmietverträge und die gewichtete durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge (sog. WAULT), beträgt rund 14 Jahre. Sie beschreibt, wie lange die bestehenden Mietverhältnisse im gewichteten Durchschnitt noch vertraglich gebunden sind. Das schafft eine langfristige Grundlage für die Planung der Mieteinnahmen.
Tragbare Mieten stärken die Kontinuität
Entscheidend ist nicht allein die Vertragsdauer. Die Räume müssen langfristig zum Betrieb und zu den finanziellen Möglichkeiten der Institutionen passen. Impact sucht deshalb einen Ausgleich zwischen erschwinglichen Mieten und angemessenen Erträgen. Ein tragbares Mietniveau erhält den wirtschaftlichen Spielraum der Institutionen und stärkt damit die Voraussetzungen für dauerhafte Mietpartnerschaften. Die direkte Bewirtschaftung und der persönliche Austausch helfen dabei, Veränderungen frühzeitig zu erkennen und gemeinsam praktikable Lösungen zu entwickeln.
Die indexierten Mietverträge ergänzen diesen Ansatz: Im vertraglich vereinbarten Umfang können die Mieten an die Teuerung angepasst werden, wodurch die nominale Ertragsbasis erhalten bleibt.
Langfristiges Kapital mit konkretem Nutzen
Wenn die Finanzierung eigener Immobilien anspruchsvoller wird, kann ein langfristiger Immobilienpartner für soziale Institutionen an Bedeutung gewinnen. Impact stellt dafür Kapital, Entwicklungs- und Baukompetenz bereit.
Die Institutionen erhalten geeignete Räume, ohne deren Erwerb oder Erstellung vollständig selbst finanzieren zu müssen.
Auch dieses Modell bleibt Zins- und Bewertungsrisiken ausgesetzt. Höhere Fremdkapitalkosten können die Erträge belasten, veränderte Bewertungsannahmen die Immobilienwerte beeinflussen.
Die Qualität des Ansatzes liegt deshalb nicht in einer Unabhängigkeit vom Finanzmarkt, sondern in der Verbindung von langfristigen Mietverhältnissen, wirtschaftlicher Tragfähigkeit und gesellschaftlichem Nutzen.
Langfristige Mietpartnerschaften brauchen auch langfristig engagiertes Kapital. Vor diesem Hintergrund bereitet die Impact Immobilien AG für Anfang 2027 eine Kapitalerhöhung vor, um bestehende Projekte weiterzuführen und zusätzliche Räume für soziale Institutionen zu schaffen.
Quelle: Terra Vecchia