Im Rahmen unserer IMPACT-Strategie setzt die Impact Immobilien AG derzeit ein Photovoltaikprogramm auf ausgewählten Liegenschaften um. In einem ersten Schritt sollen auf acht Objekten neue PV-Anlagen realisiert werden. Das geschätzte Investitionsvolumen liegt bei über 500.000 CHF. Die Ausschreibung und Realisierung sind für den Sommer 2026 vorgesehen. Ab dem vierten Quartal 2026 sollen schrittweise Inbetriebnahme und Monitoring beginnen.
Wir möchten dieses Projekt nicht nur als Massnahme in unserer eigenen Nachhaltigkeitsstrategie verstehen, sondern auch als Erfahrung teilen. Denn die Umsetzung zeigt sehr deutlich: Photovoltaik im Bestand ist sinnvoll, wirtschaftlich interessant und ökologisch notwendig. Gleichzeitig ist sie komplexer, als es auf den ersten Blick scheint. Gerade deshalb lohnt es sich, sie sorgfältig anzugehen.
Das Dach ist nur der Anfang
Am Anfang steht die scheinbar einfache Frage, ob ein Dach für eine PV-Anlage geeignet ist. Dafür braucht es mehr als einen Blick nach oben. Ausrichtung, Neigung, Verschattung, Zustand der Dachflächen, Tragfähigkeit, Zugänglichkeit und bestehende technische Installationen müssen geprüft werden. Erst wenn diese Grundlagen geklärt sind, lässt sich seriös abschätzen, wie viel Strom eine Anlage tatsächlich produzieren kann.
Der entscheidende Punkt liegt jedoch nicht allein in der Produktion. Mindestens ebenso wichtig ist die Frage, wie viel des produzierten Stroms direkt vor Ort genutzt werden kann. Der Eigenverbrauch ist der zentrale Hebel für die Wirtschaftlichkeit. Eine Anlage, die zwar viel Strom produziert, diesen aber zu grossen Teilen ins Netz einspeisen muss, ist aus ökonomischer Sicht weniger attraktiv. Besonders interessant wird Photovoltaik dort, wo der lokale Strombedarf hoch und möglichst regelmässig ist, etwa bei sozialen Institutionen mit konstantem Betrieb, Pflegeeinrichtungen, Werkstätten oder Gebäuden mit technischen Anlagen wie Wärmepumpen.
Photovoltaik ist ein Daten- und Nutzerprojekt
Damit wird klar: Eine Photovoltaikstrategie ist nicht nur ein Bauprojekt, sondern auch ein Datenprojekt. Verbrauchsprofile müssen analysiert oder simuliert werden. Es braucht ein Verständnis dafür, wann im Gebäude wie viel Strom benötigt wird und wie sich diese Nachfrage zur erwarteten Stromproduktion verhält. Erst aus diesem Zusammenspiel entsteht ein belastbares Bild.
Noch anspruchsvoller wird die Umsetzung, wenn Eigentümerin und Nutzer nicht identisch sind. In vermieteten Liegenschaften reicht es nicht, eine technisch gute Anlage zu planen. Die Mieterinnen und Mieter müssen bereit sein, den vor Ort produzierten Strom zu beziehen. In der Regel kann dieser Strom günstiger angeboten werden als Strom aus der Grundversorgung. Dennoch ist die Zustimmung nicht selbstverständlich. Grössere Nutzer verfügen teilweise über eigene Energiebeschaffungsmodelle oder besondere Konditionen. Deshalb ist es wichtig, frühzeitig den Dialog zu suchen und vor der Investition zu klären, ob ein tragfähiges Modell mit den Nutzern möglich ist.
Ein weiterer Punkt betrifft die Abrechnung. Wer Strom produziert und an Nutzer weitergibt, braucht eine saubere Mess- und Abrechnungsstruktur. Dafür sind spezialisierte Dienstleister notwendig. Diese sollten nicht erst kurz vor der Inbetriebnahme beigezogen werden, sondern bereits in der Planungsphase. Die notwendigen Zähler, Schnittstellen und Prozesse müssen physisch und administrativ vorbereitet werden. Bei einem Portfolio, das sich über mehrere Regionen erstreckt, kommen weitere Anforderungen hinzu: lokale Erfahrung, verlässlicher Betrieb, mehrsprachiger Kundendienst für die Endnutzer und eine zentrale Übersicht für die Eigentümerin.
Bestand und Neubau verlangen unterschiedliche Lösungen
Unsere Erfahrung zeigt, dass es auch einen Unterschied zwischen Bestandesliegenschaften und Neubauten gibt. Im Bestand arbeitet man mit bestehenden Dächern, Nutzern, Verträgen und technischen Strukturen, die sich nicht immer einfach anpassen lassen. Das verlangt pragmatische und objektbezogene Lösungen. Im Neubau sind die Voraussetzungen meist besser beeinflussbar, aber auch dort gilt: Photovoltaik, Eigenverbrauch, Messkonzept und Betriebsmodell müssen früh in die Planung integriert werden. Wer diese Themen erst am Ende eines Projekts aufnimmt, verliert Gestaltungsspielraum.
Wo liegen die kritischen Punkte? Wenn der Strombedarf «im haus» hoch und stabil ist, sind die Risiken überschaubar. Dann stehen vor allem Betrieb, Unterhalt, Monitoring und Administration im Vordergrund. Wenn der Verbrauch jedoch stark schwankt oder zu tief ist, kann in Zeiten hoher Produktion ein grosser Teil des Stroms ins Netz eingespeist werden. Das reduziert die Wirtschaftlichkeit und kann, bei vielen Anlagen gleichzeitig, die Netze zusätzlich belasten. Eine gute PV-Strategie fragt deshalb nicht nur: Wie viel können wir produzieren? Sondern auch: Wie sinnvoll kann diese Energie vor Ort genutzt werden?
Solarstrom als Teil unserer IMPACT-Strategie
Für Impact Immobilien steht bei diesem Projekt der ökologische Beitrag im Vordergrund. Wir wollen die CO2-Emissionen unseres Portfolios weiter senken und den Weg Richtung Netto Null konsequent weitergehen. Gleichzeitig soll die Investition wirtschaftlich tragfähig sein. Unser Ziel ist jedoch nicht, mit Stromverkauf maximale Erträge zu erzielen. Vielmehr möchten wir den Institutionen in unseren Liegenschaften lokal produzierten erneuerbaren Strom zu fairen und möglichst günstigen Konditionen anbieten.
Ab 2027 wird das zentrale Monitoring eine wichtige Grundlage dafür schaffen. Wir werden Produktion, Verbrauch, Kosten und Preise genauer auswerten können. Dadurch wird es möglich, die Modelle weiterzuentwickeln und die Strompreise so zu gestalten, dass sie für die Nutzerinnen und Nutzer nachvollziehbar, fair und langfristig tragbar bleiben.
Unsere Zwischenbilanz
Unsere Zwischenbilanz ist deshalb klar: Photovoltaik im Immobilienbestand ist kein Selbstläufer. Sie verlangt technische Sorgfalt, wirtschaftliche Analyse, Datenkompetenz und einen partnerschaftlichen Dialog mit den Nutzerinnen und Nutzern. Aber genau darin liegt auch ihre Stärke. Wenn diese Elemente zusammenkommen, entsteht mehr als eine Anlage auf dem Dach. Es entsteht ein konkreter Beitrag zur Dekarbonisierung, zur lokalen Energieproduktion und zu tieferen Energiekosten für soziale Institutionen. Genau deshalb lohnt es sich, diese Arbeit gut zu machen.